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城市居住 | 限房价,竞自持,房企拼成本时代来临?

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原标题:北京3宗土拍全面限价 房企拿地进入精算时代

原华远地产董事长任志强近日发表的一大重要观点是,“从房价和地价对比中可以看出,地价起到了推动房价的重要作用。”但这种现象正在北京土地市场发生全面改变。

7月27日,北京市推出三宗土地,均限房价、限地价、竞自持。其中两宗位于大兴、一宗位于昌平北。

三宗地块总建筑面积为39.2万平方米,总价110亿元。最终大兴瀛海地块被远洋+首创+世茂联合体以总价47.9亿元、26%自持面积收入囊中;大兴黄村地块被金融街以22.9亿元、6%自持面积拿下;昌平北七家镇地块被华润以39.5亿斩获。

根据要求,大兴区瀛海镇地块未来商品住房销售均价不超过52449元/平方米,且最高销售单价不得超过55071元/平方米;大兴区黄村镇地块未来商品住房销售均价不超过55016元/平方米,且最高销售单价不得超过57767元/平方米;昌平区北七家镇地块商品住房销售均价不超过49520元/平方米,且最高销售单价不得超过51996元/平方米。

匹配此类政策已成为北京土拍市场的普遍现象。

2017年以来,北京市土地招拍挂市场明显加大了住宅用地供地力度。北京市土地招拍挂市场数据显示,2017年上半年共成交46宗土地,同比增长119%;成交金额1005.07亿元,同比增长185%。相比之下2016年全年成交44宗土地、成交总金额852亿,今年北京市供地节奏明显加快。

但据华信荟统计,今年上半年成交的25宗住宅用地中,除1宗为棚户区改造一次性招标项目外,剩余24宗均附有“限房价,竞自持”或配建自住型商品房等条件。

所谓自持限价,即在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。限价自持对开发运营实力的要求进一步提高,随着房地产企业对自持比例竞争开始谨慎,土地市场正逐渐回归理性。

中原地产首席分析师张大伟认为,前述成交的三宗住宅地块全部限价,对土地价格的计算已经没有意义,未来房企更多开始比拼成本优势。从实际情况看,虽然持有比例有所降低,但优质地块成交依然处于高位。从地价计算角度看,这些地块基本都接近零利润,稍有不慎就会亏损。“房企拿地已经不可能有规模利润,完全是从战略角度看:同时有活干,分摊管理成本,增加销售业绩。而未来房地产行业也会趋势性地增收不增利。”

张大伟注意到,本次成功拿地的主要是国企。由于这类企业有资金成本优势,可以分摊管理成本。虽然限价房基本限制了货值,出现高利润可能性小,但销售风险小。他认为,房企在一线城市拿地,更多是侧重发展战略。“未来北京房地产市场已经进入精算时代。”

易居研究院研究总监严跃进认为,对北京土地市场来说,土地市场进行限价,充分说明了当前类似土地市场其实还是有很明确的管控导向,即类似土地市场其实需要通过价格管控来实现后续的房价管控。这个逻辑如果对了,那接下来北京土地市场和房屋市场的稳定性就会增加。所以北京类似管控政策带有很强的信号意义,即土地市场的金融风险要把控,同时也要求房企理性拿地,防范出现炒作地价或违规拿地等现象。

他指出,全国300座城市整体楼面均价及出让金皆涨,前六个月出让金总额超1.5万亿元,同比增近四成。二季度以来,一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引发周边三四线城市升温。政策层面,北京延续去年底土拍新规,广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。

尽管土地市场遭遇调控,但土地出让金仍然在涨。中国指数研究院统计显示,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为8312亿元,同比增加两成,上榜门槛升至170亿。一线城市均有入榜,北京半年度收金1006.2亿元,已超去年全年总额。二线城市则为榜单主力,武汉、重庆、杭州收金过600亿入围前五。

来源:21世纪经济报道

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联合国人居署主任:对自发城市化说不 2016/12/27

联合国副秘书长、人居署执行主任华安·克洛斯站队规划城市化,认为自发城市化道路行不通,并对部分发展中国家正在重走发达国家的旧路感到担忧。他曾任巴塞罗那市市长,此前从事城市相关工作近30年,具有丰富的城市管理经验。他认为,只有规划城市化才能使城市真正发挥城市化的优势,成为创造财富、就业的源泉,共存包容、文化交流的理想之地。

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