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房租增速疲软或是金融投资导致

2017-06-01
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(原标题:房租的不寻常走低意味着什么?)

本文作者中信证券明明研究团队,原文标题《【房租的不寻常走低意味着什么?】房租增速超季节性疲弱,地产和商品市场下跌支撑债市》

投资要点:

据媒体报道,近日,有机构发布数据显示4月上海租金指数较上月有所下降。而根据国家统计局数据,4月居民消费价格中,租赁房房租环比上涨0.2%,涨幅较上月有所收窄。从房租环比增速的季节性因素看,每年春节后、以及7、8月份学生毕业季,是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱,反映租房需求的疲弱。从更大的周期上看,本轮房价上涨周期中房租增速明显弱于过往两个周期,房租增速与房价增速出现脱节。房租增速与房价增速脱节,反映本轮房地产繁荣并非来源于居民收入的提升,而或是主要来自金融投资因素导致。本轮房价上行周期中,房租价格上行乏力,侧面也说明居民收入增长的乏力,无力接受房租的进一步上调。居民收入增长疲弱的情况下,预计下半年CPI增速也将保持在较为低迷的水平。因为去年以来支持商品的是两个原因:一是去库存,二是地产拉动。现在来看,库存周期进入尾部,那么如果地产又开始面临下行压力,那么商品的压力可能进一步加大。在地产投资和商品价格回落的背景下,债券仍然偏有利,维持10国债收益率3.6%的顶部中枢判断不变。

 

对此我们的观点如下:

1.从房租环比增速的季节性因素看,今年房租上调力度弱于往年

房租在每年春节后、以及7、8月份学生毕业季,是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱,反映租房需求的疲弱。

 

在房屋交易市场萎缩的情况下,房屋租赁价格增幅存在下滑压力。截至5月31日,30大中城市商品房成交面积累计同比下降33.64%,其中一线城市累计同比下降32.98%,二线城市累计同比下降34.95%,三线城市累计同比下降31.73%。重点城市方面,截至5月31日,北京、上海、深圳商品房成交面积累计同比涨跌幅分别为-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅价格指数方面,北京、上海、深圳2017年4月环比变化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份环京楼市调控效果初显;京津冀地区部分城市新建商品住宅价格涨幅回落:北京4月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比3月份回落0.2个百分点,天津价格环比下降0.1%,比三月份的100.2回落0.3个百分点。4月全国租赁房房租同比2.8%,较年初3%回落0.2个百分点。尤其在一线城市,在房屋交易市场急剧萎缩的情况下,房屋租赁价格增幅出现下滑。

 

2.从地产周期来看,本轮房价上涨周期中房租增速明显弱于过往两个周期,房租增速与房价增速出现脱节。

在2009-2010年、2013年两次房价上涨周期中,房租增速都一度明显上升。房价繁荣与房租上涨之间之所以存在上述相关性,可能的原因包括:房价繁荣周期通常拉动产业链投资,最终会传导到居民收入的增长,而居民日常可支配收入的增长提升了居民对于房租上调的承受能力;另一方面,房租总体水平的成功上调,本身也增加了未来房价会继续上涨的预期,这反过来也加剧房价的上行趋势。

然而2016年以来的一轮房价上涨,房租增速却没有发生明显抬升。房租与房价脱节,或预示本轮房价上涨缺乏基本面支撑,而或是主要来自金融投资因素导致。随着各地因城施策的房地产调控政策逐渐加码,未来金融投资因素对居民购房的支持力度将日益减弱,房地产销量与价格,都会面临负面压力。

3.房租下行导致非食品价格下行压力

本轮房价繁荣周期内,出现房租增速疲弱的现象,或预示经济增速下行的潜在风险较大。

在房价明显上行过程中,房租价格上行乏力,侧面也说明居民收入增长的乏力,无力接受房租的进一步上调。居民收入增长疲弱的情况下,预计下半年CPI增速也将保持在较为低迷的水平。从历史数据上来看,CPI与房租价格增速有较好的相关关系。本轮房价上行未能成功推升房租水平,也证明了未来CPI保持低位的可能性较大。

 

未来随着高校毕业租房潮来袭,6月房租同比或会出现小幅上涨。但从长远考虑,形成完善的住房租赁市场体系,是人们住房需求的重要途径之一,对于稳定房价有着重要的积极作用。为了真正做到“房子是用来住的,不是用来炒的”,必须完善住房租赁市场,构建多层次住房供应体系。去年底的中央经济工作会议明确提出,要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施。5月25日北京市住建委表示,今后5年北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。在热点城市租赁房源真正落地后,现有租赁需求水平下,未来一线城市房租可能出现更明显的下行。

4.若地产又开始面临下行压力,商品的压力可能进一步加大

因为去年以来支持商品的是两个原因:一是去库存,二是地产拉动。现在来看,库存周期进入尾部,如果地产又开始面临下行压力,那么商品的压力可能进一步加大。5月31日,上期所夜盘,螺纹钢、热轧卷板分别收跌2.4%、2.3%;橡胶、沥青分别收跌3.9%、2.2%。国内商品期市夜盘全线下跌,黑色系延续日间跌势,双焦跌逾4%。铁矿石、甲醇、橡胶均跌超3%,螺纹钢跌近3%,沥青、热卷跌逾2%。

债市策略

债市策略方面,在CPI重归1时代、PPI见顶回落的背景下,地产调控限售限购推动房租增速也开始下行,居民收入增长疲弱,国内通胀预期将保持在较低的水平,利好债市。同时,工业增速下滑,基本面压力仍存。考虑到央行的近期表态和去杠杆政策的阶段性成果,以及美联储可能在6月加息的预期或已被市场消化,六月份对于债市来说仍存在较好的结构性交易机会。我们仍然坚持十年期国债收益率3.6%的顶部中枢不变。

来源:华尔街见闻

房租 投资
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联合国人居署主任:对自发城市化说不 2016/12/27

联合国副秘书长、人居署执行主任华安·克洛斯站队规划城市化,认为自发城市化道路行不通,并对部分发展中国家正在重走发达国家的旧路感到担忧。他曾任巴塞罗那市市长,此前从事城市相关工作近30年,具有丰富的城市管理经验。他认为,只有规划城市化才能使城市真正发挥城市化的优势,成为创造财富、就业的源泉,共存包容、文化交流的理想之地。

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