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李铁:尊重城市发展规律 促进新城新区可持续发展

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编者按:2016810日下午,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁应邀出席“ ‘一带一路产城融合发展论坛,探讨兰州新区产城融合、宜居宜业的发展新路径。李铁从国际城市发展规律入手,剖析全国新城新区普遍发展的问题,并针对兰州新区实现以人为本、可持续发展、低碳绿色和创新治理的目标提出了建议。

以下根据李铁先生发言录音和PPT整理:

很高兴能来到兰州参加新城新区的讨论。事实上,我和今天的兰州新区凑巧有一些渊源:这里是中川镇,当年国家体改委的小城镇综合改革试点,我曾经来过两次,如今它已经发展成了一座新城。今天我仅就全国新城新区发展的情况来判断兰州新区发展的未来,很多问题是其他新区同样存在的,我们要客观地看待这些问题,并且找到解决问题的出路。

 

一、国家级新城新区发展情况

到目前为止,全国已有18个国家级新区,规划总面积(未包括海域面积)最大的是江苏江北新区,达到2451平方公里,而最小的是江西赣江新区,规划总面积为465平方公里。这18个国家级新区,平均每个新区的规划总面积约1336平方公里。

看到这些数字,我们不禁有些疑问,新区是什么?到底是一座城市,还是一个行政区?在中国,我们一直都把行政区城市这两个完全不同的概念混为一谈,比如,我们常说的兰州市,市域总面积1.31万平方公里,辖城关、七里河、西固、安宁、红古5个区和永登、榆中、皋兰3个县以及国家级兰州新区、高新技术开发区和经济技术开发区。这实际上是一个行政辖区的概念,而真正城市意义上的兰州市,在空间上应只是主城区。可是我们现在所有新区的设立审批、空间范围、面积都是按照行政区的架构来设计的,已经远超出了城市范畴。现在全国的新区都一样,规划面积几百平方公里。

关于新城新区发展的讨论,缘于2013年我们中心给中财办写的一篇研究报告,后来人民日报全文转载。在当时,全国才只有6个国家级新区,但从2014年到现在共增批了12个国家级新区。最近网上热炒的一则旧闻全国规划新城新区将装下34亿人,据新闻上说是援引自中心研究报告,但经过多方核实,纯属子虚乌有,源头是转引自某无名氏专家说过的数据,实际上没有任何依据。

 

二、全国新城新区摸查情况

我们检索了27个省的地级市、县级市的政府工作报告、十三五规划、政府网站新闻报道等,对明确提出要设立新城新区的相关情况进行统计分析。我们发现:全国接近七成的城市设立新区,而且行政等级越高的城市设立新城新区的现象更普遍。在省会城市和计划单列市中,32个城市设立了新城新区,占96.9%,共设立新城新区113个,平均每个城市接近3.5个。在除省会城市和计划单列市以外的256个地级城市中,有230个城市规划建设了新城新区或者提出了新城新区概念,占89.8%,其中涉及364个新城新区,平均每个城市1.6个。在361个县级市中,因为搜索并不完全,所以只搜索出有208个城市规划建设了新城新区或者提出了新城新区概念,占57.6%,规划建设了270个新城新区。合计起来,不完全统计的情况下,除全国直辖市之外的649个城市中,规划建设新城新区或者提出了新城新区概念的城市共有470个,占72.4%,共提出了747个新城新区。

 

三、客观看待新城新区

实际上,新城新区的设立为中国城镇化高速发展做出了重要贡献,并且在未来城镇化发展的大趋势中,设立新城新区也有其必要性。当前,我国城市化率56.1%,城镇常住人口已达7.7亿。与改革开放前的城镇人口1.72亿人(1978年)相比,城镇常住人口增长了近6亿人。如此大规模的城镇人口进入了城镇,他们总得需要有住的地方和就业的地方,可是老城区肯定不能吸纳这么多城镇人口。未来新增进城农民工可能需要的居住和就业问题,都必须通过新新区来解决。

大量新区都是先从产业新区开始的,高新技术区、经济开发区、保税区、产业园区等,都是如今新区的前身。如果没有新区的设立发展,没有通过新区发展带动起来的工业和房地产业,也就没有城市的今天。可以说,如果没有新城新区的设立和发展,那我们的城市外观不会如此现代化模样;我们的人居环境也不会得到大面积的改善。国家统计局数据显示,城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米上升到2012年的32.9平方米,增加了26.2平方米,很多都是通过新城来体现的。因此,新城新区大大缓解了城市老城区改造的压力,解决了人们居住的困难,提高了居住面积,甚至改善了居住环境。当然,新城新区发展到现在,也暴露出了很多的问题。

 

四、新城新区的成功和失败

通过国内外比较,我们发现,一般沿着老城区边界向外扩张发展的基本是相对成功的新区。沿着城区边界扩张而形成的新区,随时间的推移,基本上产业集聚度较高、人气旺盛、形态紧凑,居住密度也有很大的提高,特别是基础设施供给、服务业发展的成本较低。我们可以看到,以前的上海浦东新区沿着黄浦江边发展,人口由1990年的139万人发展到2015年的550万人,是一个成功的案例。

然而,远离城市的新城新区却存在着很多问题。这样的例子比比皆是。第一个比较极端的例子就是上海浦东的临港新区。它距上海市中心的人民广场76公里,之前规划到2020年城镇人口达80万,但事实上,这么多年下来,临港新城目前的城区常住人口仅7万多。可城市框架已经搭建起来,基础设施也建了,投进了1200多亿,后续配套却难以跟进。当前临港新城的招商引资困境、房地产发展下滑、城市人气明显不足等隐忧也日渐暴露。

说明: IMG_257

1 上海临港新区区位示意图

第二个例子是河北曹妃甸新区。当时很多人把京津冀一体化、首都经济圈的辐射夸大了很多。曹妃甸新区2020年的规划人口是120万人,但是到目前为止人口才30多万,号称投入了4000多亿。如今的新城不成规模,人气不足,虽然首钢搬过去了,但首钢30平方公里的土地已经开发用尽,只吸纳了8000名首钢工人,用地非常粗放。据一篇媒体报导中描绘的曹妃甸国际生态城的景象,十几栋土黄色别墅孤零零散落在荒草之中。这里俨然已经成为了一大片的烂尾区。如果继续再往这个新区投钱,那好比肉包子打狗一去不回,如果不继续投资的话,又怎么才能激活这个新区,已经是唐山以至于河北领导心中的一块病。

说明: IMG_258

2 唐山曹妃甸新区区位示意图

第三个例子是贵州的贵安新区。贵安新区距离贵阳市大概40多公里,离安顺市约30公里。贵安新区的形成原因和兰州新区有相似之处,就是贵阳没有发展空间了,却又想把贵阳做大,于是乎就在贵阳和安顺中间划出了一块地,成立了贵安新区。2012年,贵安新区提出的构想,规划建设用地面积500平方公里,而规划人口500万人口。当时,我去贵州考察的时候,曾经说过 “500万人口是拍脑袋拍出来的。虽然此后贵安新区的规划人口调整为200万。但是发展依然面临着很多新的问题。2013年贵州省固定资产投资1万亿元的计划中,就有5000亿计划要投向贵安新区。但是,我们也看到,当前贵安新区的招商引资也遇到很大的问题。

 3 贵州贵安新区区位示意图

第四个例子是陕西的西咸新区。西咸新区2020年的规划城市人口是236万人,规划城市建设用地面积为272平方公里,由五个组团构成。但当前这五个组团的发展并不顺利。原先,西安城是向咸阳方向扩张,而咸阳也向西安方向扩张,但是有人说城市摊大饼存在的诸多问题,于是有的领导就提出了打造组团式的城市发展路径,以避免摊大饼带来的问题。于是就在西安之外,大约40公里半径的位置选了五个地方,作为五个组团式新城。但是,这些是典型的孤岛式新区。无论是从新区开发建设,还是服务业发展、基础设施投入,包括拆迁问题等,都遇到了非常大的挑战,现在当地政府也仍然为如何激活西咸新区而困扰。

 4 陕西西咸新区区位示意图

上述这样的新城发展失败例子不胜枚举。再如,广东的南沙新区,规划面积已扩大至803平方公里(包括陆域和水域),而其中起步区的规划面积为103平方公里。南沙新区的规划建设用地面积是大约300平方公里,但是,现在南沙新区也只开发了几十公里。二十多年投了1200亿搞基础设施建设,由于发展进程缓慢,资源闲置了20年,已经造成了巨大的浪费。

为什么要提出新城新区发展的问题?因为大量新区规划都十分超前,基础设施提前投入,路修得非常宽,大楼盖得很气派,但是由于新区并没有完全开发,该进去的人没有进去,该进去的产业没有进去,但上千亿投资却扔进去了,却造成大量资源闲置在那里。我们想一想,这上千亿被闲置的投资,如果能够融资到民生等其他方面,或者是用于解决城市面临的紧迫问题,那会产生什么样的效应。我想,可能兰州也或多或少地存在这样的问题,需要我们静下心来反思。

 

五、高铁新城新区的误区

我们还看到,现在很多地方热衷建高铁新区、空港新城。顾名思义,高铁新区就是围绕着高铁站规划建设的新区。现在的很多高铁站点基本设在城外,可事实上,高铁站是应该进城的呀,因为人流需要快进快出呀,怎么能将高铁站修到城外十几公里的地方呢?而且还准备再开发一个新区。据不完全统计,全国有不少于74座高铁新区在规划和建设中。一些城市修建了很漂亮的车站广场,但是新区就是开发不起来,也造成了大量的浪费。更重要的是耽误了时间,出了高铁站,还得花半个小时、甚至1个小时才能进城,将高铁的快速通达的功能全部抵消了。这是我们新区研究中出现一个很大的误区。

很多城市管理人员并不了解城市发展规律,想怎么开发就怎么开发。估计很多人要问,既然有了高铁站,那么为什么不能发展成新城新区呢?过去历史上那些著名的港口和交通枢纽,不都发展成为一座城市了吗?实际上,历史上的那些港口和交通枢纽与现在的高铁站、机场大不一样。因为过去我们的路网还没有现在这样发达,大量货物在港口集散,又没有更加便利快捷的交通工具,货物转运出去要很多天,因此,人流、物流等都可以在港口周边停留,对服务的需求进而刺激服务业的逐渐生长。但现在已经完全不同了。现在的交通枢纽是快速集散的地方,讲究快进快出,人流、物流只需分分钟就可以疏散到全国各地,不会有大量的停留。因此,现在依托港口、航空港和高铁发展新区的聚集条件就自然丧失了。如果我们还沿着过去的城市发展思路来建立新城新区,那么当然会出现问题。不过,发展观念上出现问题并不可怕,可怕的是由于主观决策,再加上行政调度资源的能力过强,最终导致了大量投资浪费、资源闲置,实在令人心疼。

 

六、新城新区规划人口不切实际

新城新区的规划面积普通过大、规划人口目标过高。我们通过网络摸查的情况,在地级城市规划的新城新区中,有155个新城新区公布了规划建设用地面积,总量达17426平方公里,平均每个新城新区规划建设用地面积为112平方公里;2013年我国地级市市辖区建成区平均规模为118平方公里,地级市新城新区的规划建设用地面积与当前建成区平均规模相当。我们试想一下,很多地级市本来就只有100多万人,那么在地级市旁边再建一座新城,112平方公里的建设用地面积,也相当于还要再增加112万人。

我不禁要问,人从哪里来?我去地方的时候经常问,在经济增长速度高达两位数的时候,每年能进多少人口?在现在的经济形势下,经济增长速度能达到多少?今年预测GDP增长速度是6.5%以上,但不到7%。实际上,还得再去掉一些水分。可以肯定的是,一位数的GDP增长速度,就意味着集聚能力、招商引资能力将大大下降,那么还会有那么多人来吗?

还有一个问题,城市和城市之间,新区和新区之间是竞争的。凭借各种优惠条件来招商引资的竞争方式是血本无归的,而且当前房地产库存严重积压,土地出让又严重不足,那么新区怎么可能还像十多年前那样快速地发展呢?所以,当前普遍的问题就是,很多新城新区的规划人口不切实际。

 

七、新城新区土地利用粗放

土地利用粗放也是当前新城新区的普遍问题。在我们网络摸查的情况中,地级城市规划的新城新区中,有126个新城新区同时公布了规划建设用地面积和规划人口规模,共涉及规划建设面积总量为16947平方公里,规划人口总量为7052万人,由此计算人均建设用地面积高达240平方米。根据《国家新型城镇化规划》要求,城市人均城镇建设用地规模不能超过100平方米。我们看看银川,银川市区常住人口为139万人,而距银川17公里的滨河新区,控制范围约669平方公里,核心区范围226平方公里,而核心区设计的接纳人口20万。在银川主城区与滨河新区之间,建了双向八车道,再加上绿化带、自行车道,如此大的路网面积,可见,土地资源浪费非常严重。

 

习总书记在中央城市工作会议上的讲话中要求尊重城市发展规律。那么,什么是城市?城市要求高密度,人口才能聚集形成人气,才有产生规模效益。可是,当前我们大量新城新区的开发建设都属于超前规划,规划了过于粗放的路网面积。这么宽的马路、这么大的广场,生活不便利,出行都得以车代步,又怎么可能很快地聚集人气?并且,服务业需要在高密度的基础上才能降低成本,才能产生服务业规模效益。然而,我们把路网面积拉得如此之宽,又怎么能发展服务业呢?这也就是我们看到一些新区成为睡城、功能单一的原因。

当前新区的发展模式造成了资源的严重浪费。刚才说到的双向八车道,浪费了有约一半的土地。这种情况很多地方都有,特别是一些工业区,浪费了一半多的土地,还带来了大量基础设施的维护费用,使得土地的价值大大折损。然而,很多官员都说,这些问题都是过去的决策造成的,过去走的就是这样一条路。那么,现在要如何收拾这旧摊子?已经建了这么多新区,房地产又积压卖不出去,路还修得那么宽,基础设施维护需要不断投入大笔资金。像兰州新城的一期投资就达200亿元,那现在的投资有多少?恐怕新区领导心里最清楚。南沙新区、临港新区、曹妃甸新区、滨海新区都存在着同一个问题,投资过高却没有形成回报,资金的沉淀浪费无法挽回。

 

八、走传统的发展模式已经不可持续

我们回过头来再看看国际城市发展规律到底是什么样子,我们的大多数新区到底犯了哪些大忌?这样有利于我们找到问题,进而找到解决问题的思路和方向。

首先,这和我们原来大城市要做大的思维方式有很大关系。很多地方政府领导都说,我们要做大城市,形成辐射能力,但事实上,并不是所有的城市都要做大。中国的很多城市,那些地级城市之所以能做大,是因为行政等级高,可以获取更多的优惠资源,其中最关键的资源就是土地,进而实现产业向新区集中,向省会城市集中。

然后,土地出让和房地产开发的模式是新区主导的发展方式。因为单单靠税收是不可能维持新区运转的,所以新区必须靠卖地、卖房子,才能解决新区的基础设施投入的资金来源。可是如果新区房子卖不出去,地卖不出去,那么就没有资金来源,新区如何发展,这是所有的新区领导困惑的问题。我们做过研究梳理,根据国家统计局数据推算的住房积压面积达56亿平方米,而市场上不同机构也进行了不同的测算,如有的经济学家推算积压面积为8090亿、有的为100亿平方米,而中信建投证券推算的当前我国房地产库存高达142亿平方米。我们都知道,从2009年到2014年是房地产市场最旺盛的几年,也是住房销售面积比较大的年份,根据国家统计局的数据,2009年-2014年平均每年住房销售面积是  11亿平方米。如果按照每年销售11亿平方米来推算,那么100亿平方米的库存积压需要9年才能卖完。可是,眼前的新区建设是箭在弦上,可建好或待建的房子卖不出去,地也卖不出去,那就意味着未来要想传统的发展道路已经难以持续,也就是说,靠廉价劳动力和廉价土地招商引资,还要大量投入高标准的基础设施建设维护,又没有了土地出让收入,那成本很难弥补。所以我们看到了全国的新城新区在发展中显现出的问题,实际上和房地产发展形势是同步的。可见,现在新城新区所依赖的以房地产为主导的发展模式已经面临着严峻的挑战。

 

九、国际规律:城市规模和新城新区的关系

城市规模和新区建设到底是什么关系?我们在和日本谈合作的时候,日本有关方面表示他们到中国投资,主要选择北京、上海、广州、珠江三角洲投资,因为投资的最佳距离是离城市中心30公里的范围。

很多城市管理者应该都没有意识到,城市的辐射范围到底有多大?城市发展的合理边界是多少公里半径?以北京为例,很多人说北京30公里辐射半径最合适,那么30公里的半径是多大的范围呢?按圆的面积来计算,30公里半径的辐射圈相当于是2700平方公里。按1万人/平方公里的标准推算,2700平方公里的空间内,就意味着要有2700万人。当前北京五环内的面积大约是667平方公里,人口约1000万人,也就是五环内的人口密度大约是1.5万人/平方公里,还远没有到30公里的辐射边界。

我们再看看兰州,常住人口369万、主城区人口约250多万,而城市规划区约221平方公里,还不到300平方公里。大致按300平方公里来推算,那么兰州的城市辐射半径,也就是从主城区中心点到辐射边界的距离大约是10公里。一座300万人的城市,辐射半径应该在10公里左右。

即使再向外拓展一些,那么外扩到15公里半径的辐射圈也已经到达了极限。因为15公里半径的辐射圈,面积也将近700平方公里了。按照通常所说的人口密度1万人/平方公里的合理规模,那么,700平方公里也需要700万人。这么多的人口从哪里来?因此,研究新城新区的时候,一定要研究新城新区和城市主城区的距离,而且不同人口规模的城市,其辐射半径是不同的。这也是很多孤岛式新城新区发展不起来的重要原因之一。

 

十、新城新区与周边城市的关系

研究新城新区,还需要研究新城新区和周边中小城市间的关系。这些年我们将大量精力放在了中心城区的发展上,却忽视了周边中小城市的发展。很多人都认为国际城市发展规律都是走的大城市发展道路。然而,恰恰是大城市周边的中小城市密集度决定了这座城市的发展水平。

我们在人口规模相当的基础上,将一些省份与发达国家的中小城市做了比较。我们发现,实际上,发达国家城市体系中更具活力的恰恰是中小城市,而我们的中小城市数量与发达国家相比,差距十分明显。现在发达国家百万人口以上的城市非常少,美国9个、德国4个、法国2个,大量城市的是5-20万和20-50万人口规模中小城市。我们恰恰缺这两类城市。

1 中小城市数量的国际比较

我们的地方领导一提出新城新区的概念,一下子就想要发展得很大。当然,我们的地方政府通过行政调度资源的能力很强,但是却忽视了一个问题,就是发展成本太高。依托原有城市实体,进行合理适度的扩张,才是发达国家城市化进程中的普通规律。

 

十、城市发展要靠轨道交通

明年兰州新区这里将要通轻轨,这有利于兰州新区的发展。轨道交通对城市发展相当重要。但普遍来看,我国的轨道交通发展相对滞后。

我们将世界著名的大城市周边的轨道交通情况进行比较:东京的市郊铁路2013公里,地铁304公里;伦敦817万人口,市郊铁路3242公里,地铁415公里;纽约市郊铁路1632公里,地铁368公里;巴黎市248万人口,巴黎大都会区人口超过1000万,巴黎的市郊铁路1883公里,地铁215公里;韩国首尔的市郊铁路269.8公里,地铁为327公里。可以看到,其一,北京的市郊铁路仅82公里,上海的市郊铁路56.4公里,与其他城市的差距很大;其二,北京、上海的地铁分别为554公里和617公里,大大超过了国际上的大城市。

5 轨道交通国际比较

我们这些年过多地重视了高速公路的发展。我们看到世界很多大城市的周边全是靠轨道交通来输送人流,并不是靠高速公路。因为,高速公路是满足车辆运行的,而轨道交通才是满足人的出行的。

根据中国铁路总公司的数据,2015112月份,旅客发送量较上年同期增加了2.2亿人,而货运总发送量较上年同期减少了3.55亿吨。可见,货运量降低,客运量上升。为什么呢?这说明了服务业已经发展起来了,人的运输需求远大于货物的运输需求。

 

十一、沿边界扩张是国际城市发展规律

国际城市发展规律是沿城市边界向外扩张。以伦敦为例,18011851年,伦敦人口由86.5万人增长到236万人,而城市范围从离中心大约3.2公里半径扩展到5公里半径;到1939年,伦敦人口达到约860万人,城市也逐渐向外扩张,形成一个直径为20-25km的圆形城市。

6 19001940年伦敦城市发展图

我们看到了首尔、东京、纽约城市人口密度变化的图,可以看到,这些世界上著名的特大城市,都是沿边界向外扩张的。因此,千万不要搞组团式的发展模式,兰州新区也要注意这一点。

7  19581995年首尔城市发展变化


8  19202000年东京都市圈发展变化

 

十二、推动兰州新区转型发展

上面谈到的问题是全国绝大多数新城新区都普遍犯的通病,也是中国30多年高速发展的历史进程中,以房地产为主导、招商引资、土地财政撞击在一起而形成的模式通病。

中央已经提出了城市发展转型的三个目标:一是以人为本;二是可持续发展低碳绿色,这里的绿色不是指视觉上的绿色,而是要提高资源配置效率;三是创新治理。三个目标中最核心的目标就是以人为本。

那么,对于兰州新区来说,要如何转型发展,如何做到以人为本、可持续、低碳绿色和创新发展呢?

第一,在兰州新区现有发展基础上,要重视兰州市周边中小城市的发展,要通过轨道交通及早推动兰州市周边中小城市和兰州主城区的紧密融合,这是遵循国际规律很重要的内容。因为这种发展成本最低。一是由于这样发展成本最低;二是由于低收入人口容易进来。我们看到了,在老县城、老镇区很容易吸引低收入人口流入,而现在的新区却难以让中低收入人口进来。现在农民进不了城啊。为什么进不了城?抑或说不进城?有一个重要原因就是买不起城里的房子。2015年中国农民工2.77亿,外出农民工1.69亿。外出农民工中,在务工地自购住房的农民工比例为1.3%,比例相当低。我们再看2015年农民工人均月收入3072块钱,家庭年收入大约就是6万-7万块。他们拿什么买房子?怎么买得起?可以说,这些年兰州新区人口的主要支撑点不是农民,而是产业工人。真正买房子的是那些城市间的流动人口。目前,全国大约有8000万的城市间流动人口。这么多城市间流动人口,还得是有钱的才可买得起房。算一下,甘肃有大约2600万人,这其中会有多少人到新区来买房居住?因此,新区发展要结合主城区的发展,要重视中小城市的发展,而不能在一个新区过多的投入。

第二,要降低发展成本。现在新区投入成本很高,但是却没有相应的高收入来维持。招商引资速度赶不上投入建设的速度,土地出让几乎停滞,房地产销售则大幅度下滑,试问,高收入拿什么来维持?新区建设拿什么来撑着?此外,服务业发展需要低的成本,而人口生活就业也需要相对低的成本。

第三,要注重服务业发展。这里必须要提到产城融合的概念。可是中国的产城融合是分阶段的。世界城市发展历史也是如此,刚开始,为交易,进入,以兴城。但是工业革命以后,工业化伴随着城市化的高速发展后。工业化中期以后工业逐渐退出城市,而服务业主导城市的发展。我们研究发现,美英法日德的服务业增加值占GDP的比重往往在80%以上,就意味着我们的城市还要有相当大的空间(80%)要留给服务业发展。

服务业发展有两类,一类是传统服务业,一类是新兴服务业。IT产业也都是属于服务业的。无论新兴服务业如何发展,都要给传统服务业留出一定空间,特别是在中国甘肃这样,城镇化发展水平(43%)还相对低的地方,还有大量农民、大量低收入人口要进城、要就业。因此,一定要给传统服务业留出生长空间。那我们再看看,我们现在的城市给他们留出空间了没有?没有。那么,怎样促进产城融合?这里要很多路径,比如说有效地把工业区和居住区分割,给服务业留下增长空间。

第四,要探索城市的包容性。这和就业有直接的关系,我们现在的城市,重而轻,特别爱讲投入多少,特别看重,却忽视了的投入,忽视了就业培训,忽视了就业空间。国外看重的是,每一项投资能带来多少就业,而我们统计的却是盖了多少房子,引入了多少投资。可以看出,当前我们的城市目标和以人为本的新型城市化还有很遥远的距离。

第五,要严格控制边界,缩小城市起步区。中国目前新区发展中,广东前海就是比较成功的案例,面积约20多平方公里。背后有珠三角强大的产业支持。现在很多的新区都是动辄几百平方公里。因此,为了减少初始建设的浪费,应该把起步区缩小到1015平方公里,最多不能到20平方公里。面积不能做过大,这样才可能降低成本。

五是探索小块土地开发模式。在当前的城市,大家仍然特别喜欢卖房子。其实,卖房子并不是一条最好的出路。国际上的做法,特别是在一些中小城市,卖地普遍不是卖给大企业家,而是把土地分成小块出让。其实,小块土地出让的价值一点都不比大规模出让的价值低。小块土地出让有利于服务业生长,有利于中小企业投资。很多中小企业家或者私人小老板,家里有百十万的闲钱,他会买房子还是买地?我想,他宁可买地。住房、土地都要和就业连在一起。我们在城镇化进程中必须要解决就业问题。

为什么中央城市工作会议中提倡要发展街区经济?因为街区经济的最大特点就是宜居宜业。我去贵阳的一座旅游城市荔波考察,那里房地产商开发的古镇,没有人去。而老城区服务业则非常兴旺。我们生活中都感受过老城和新城的差别,老城人愿意在新城买房子,但是老城人不愿意到新城住,为什么?因为老城人的就业成本和生活成本相对要低。因此,产城融合,一定要宜居宜业,增加城市包容性。

未来要止损。我粗略地看了一下兰州新区的情况,从我们开始,应该停止传统粗放的发展模式。在兰州新区现有土地空间上,怎样去探索未来的全新的土地开发模式?怎样在城市土地面积中创造有利于以人为本、更适合进城人口居住和就业的生存空间?这种就业才真正有利于服务业的发展。如果将来把房子出租,还可以给未来产业园区的工人提供居住空间。

 

来源:本文转载自微信公众号“经济观察研究院”

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联合国人居署主任:对自发城市化说不 2016/12/27

联合国副秘书长、人居署执行主任华安·克洛斯站队规划城市化,认为自发城市化道路行不通,并对部分发展中国家正在重走发达国家的旧路感到担忧。他曾任巴塞罗那市市长,此前从事城市相关工作近30年,具有丰富的城市管理经验。他认为,只有规划城市化才能使城市真正发挥城市化的优势,成为创造财富、就业的源泉,共存包容、文化交流的理想之地。

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